Regioner


Fag- og interessegrupper


Tillitsvalgte

Tillitsvalgte

Kontaktpersoner

Kontaktpersoner

Huskeliste ved leie av lokale


Av Jan Rino Austdal, advokat, NFFs forhandlingsseksjon

Innenfor visse rammer står du som næringsdrivende fysioterapeut fritt til å etablere din virksomhet i lokaler etter eget valg, og du må selv forhandle vilkårene for leieforholdet med utleier eller leietaker. Leiekontraktens vilkår kan være av avgjørende betydning for om du skaper overskudd eller underskudd fremover. Her er noen tips til leieforholdet.

Forhandlinger

Leiekontrakten gjelder som regel slik den sto da leieforholdet ble inngått, og det kan være krevende å endre vilkår i ettertid. Første bud til deg som er ny i privat sektor, er derfor å lese husleiekontrakten nøye før du godtar vilkårene. Blir du presentert for en kontrakt som velter alt av ansvar, kostnader og risiko på én part, kan du gjerne foreslå at dere heller bruker NFFs standardavtaler for husleieforhold. Disse er rimelige balanserte og oversiktlige.

Ofte vil det være et visst rom for forhandling med utleier, særlig med tanke på pris, bindingstid, oppsigelsestid og fordeling av ansvar. Her gjelder det å finne balansen mellom egeninteressen og løsningsorientert kompromissvilje. Det er ingen grunn til å la seg overkjøre av motparten, samtidig som en for krevende holdning kan føre til at forhandlingene strander. Konferer gjerne med kollegaer i bransjen om hva som er vanlige vilkår – det gir styrke til argumentasjonen. Det er et sterkt forhandlingskort om man har alternative lokaler å gå til, eller andre leietakere å tilby til. Her stiller tilskuddsmottakere med et handicap i forhandlingene, siden tilskuddet er knyttet opp mot et bestemt institutt.

Fastsettelse av leiesum

Det er avtalefrihet ved leieprisfastsettelse, hvilket innebærer at både gunstige og ugunstige avtaler er tillatt. Et visst vern har man likevel i husleieloven 4-1: «Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.» En god forberedelse til forhandlingene kan derfor være å finne ut hva som er gjeldende leiepriser for tilsvarende lokaler i området. Offentlig prisstatistikk, meglere, lokale næringsforeninger og ikke minst annet privatpraktiserende helsepersonell i området kan gi veiledning her. Det kan også være rimelig å be utleier dokumentere hva som er dennes faktiske utgifter ved utleie av lokale, slik at man kan kontrollere at det er balanse i ytelsene. Særlig gjelder dette ved fremleie av lokale til vikarer, hvor man iblant ser at fysioterapeuter hever usaklig høy husleie av egen vikar.

Med mindre noe annet er fastsatt i leieavtalen, har utleier krav på leieøkning tilsvarende konsumprisindeksøkningen når det har gått ett år, jf. § 4-2. Leietakere skal imidlertid merke seg at § 4-3 på visse vilkår gir rett til å kreve tilpasning til «gjengs leie» for lignende lokaler når det har gått to og et halvt år. Dersom du sitter på en dyr leiekontrakt, og kan godtgjøre at tilsvarende lokaler vanligvis har lavere leie, kan du med loven i hånd kreve reduksjon til et nivå som er «gjengs».

Tilsvarende gjelder for utleier om kontrakten er usedvanlig billig i forhold til markedet ellers. Men vær obs på at disse leiereguleringsrettighetene ikke gjelder provisjonsbasert eller omsetningsbasert leie, kun faste leiepriser. Muligheten for prisregulering kan dermed også være noe å ha i bakhodet når man skal inngå ny kontrakt, med hensyn til om leien bør være omsetningsbasert eller fastpriset.

Standard

Lokalene skal naturligvis være i den stand som er avtalt, det vil si slik som man har blitt forespeilet ved avtaleinngåelsen. I tillegg stiller loven noen minstekrav.

Arbeidsplassforskriften stiller visse vilkår for lokaler som skal brukes som arbeidsplass. Her gis skjønnsmessige, men viktige standarder for alt fra arbeidsstoler til sikkerhet, renhold, romhøyde, klima, stråling, tilgang til drikkevann, rømningsveier og rekkverk. I § 2-10 står for eksempel at «den enkelte arbeidsplass skal ha dagslys og utsyn». Å bli henvist til et avlukke uten vindu for arbeid i time etter time vil derfor være problematisk.

Det er viktig å få med seg at mange av kravene som stilles i arbeidsplassforskriften, er utleiers ansvar å oppfylle. Når man leier ut lokale som er ment å brukes til arbeidsplass, må standarden være på plass, jf. forskriftens § 1-3 fjerde ledd. I den grad du som leietaker opplever utilfredsstillende forhold på jobben, kan du altså i mange tilfeller kreve utbedring fra utleier, selv om det ikke står noe spesielt om dette i kontrakten.

Normalt vil husleiekontrakten avklare nærmere hvem som ellers har ansvar for at standarden opprettholdes. Om ikke annet er avtalt, bestemmer husleieloven at leietaker har ansvar for å «vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen». På den annen side: «Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt».

Universell utforming

Lokalene vil normalt brukes for et behandlingstilbud rettet mot «allmennheten», enten man har tilskudd eller ikke. Lokalene må i så fall være «universelt utformede», altså slik at bevegelseshemmede og personer med andre funksjonsnedsettelser har tilgang til tjenesten. Det vil for eksempel være problematisk å ha lokaler i andre etasje uten heis, eller å mangle tilgang til handicaptoalett. Likestillingsombudet har i flere saker uttalt at helseinstitutt har plikt til å tilrettelegge ved å installere heis, ramper og lignende for å gjøre lokalene tilgjengelige for også bevegelseshemmede. Helt firkantet er dette likevel ikke. Plikten til å bygge om eller treffe andre tiltak gjelder bare «så langt det ikke medfører en uforholdsmessig byrde for virksomheten». Her vil det for eksempel være forskjell på et større institutt med mange behandlere og solid egenkapital og en nyoppstartet enmannsbedrift. Les gjerne mer om avveininger i konkrete saker
på Likestillingsombudets hjemmesider, www.ldo.no.

Avslutning av leieforhold

Blant de ufravikelige reglene i husleieloven er reglene om formriktig oppsigelse fra utleier. Det går på dette punkt ikke an å avtale vilkår som er ugunstigere for leietakeren enn det som står i loven, jf. husleieloven § 1-2.

Her kreves blant annet at «Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven». Dersom disse opplysningene ikke er inntatt i den skriftlige oppsigelsen fra utleier, kan leietaker se bort fra oppsigelsen, jf. § 9-7 tredje ledd: «En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig». Dersom leietaker flytter, er det for sent å protestere; da anses oppsigelsen for godtatt. Bestemmelsen er ellers selvforklarende: Oppsigelsen må være gitt i korrekte former for at den skal være gyldig.

To andre bestemmelser gir leietakeren visse finansielle rettigheter ved en oppsig-else. Med mindre annet er avtalt, gir § 10-5 leietaker krav på vederlag for «vesentlige forbedringer i husrommet» som man har gjort for å klargjøre sin praksis. Dette kan være forbedringer i form av innredning, ombygging eller oppussing av de indre lokalene, for eksempel gulv, vegger og dører. Dersom dette medfører standardheving som gjør at utleier kan ta høyere leie av neste leietaker, vil det være rom for et vederlag.

Av § 10-6 følger at en fysioterapeut som har blitt sagt opp etter leie av lokale hos en fysioterapivirksomhet som utleier, også kan ha krav på «vederlag for kundekrets». Den «fordel utleier oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet», ofte kalt «goodwill», vil ha en økonomisk verdi som leietaker kan ha krav på betaling for. Dette må ikke forveksles med den rett på goodwill tilskuddsmottakere har krav på ved overdragelse av praksis, hvilket er regulert i ASA 4313. Men størrelsen på vederlaget står det ikke noe om i loven, så også ved avslutning av leieforholdet kan man ende tilbake i en forhandlingssituasjon med utleier/leietaker.

(nedenstående avsnitt tilføyd 6. september 2017)

Husleielovens regler gjelder imidlertid bare dersom selve husleieforholdet er det «vesentlige i avtaleforholdet», jf. husleieloven § 1-1 andre ledd. Ved kontrakter som innebærer leie av lokale på institutt og felles forretningsdrift, vil det måtte vurderes konkret om loven får anvendelse.

Fysioterapeuten nr. 2-2016. 

Regioner


Fag- og interessegrupper


Tillitsvalgte

Tillitsvalgte

Kontaktpersoner

Kontaktpersoner